Агентство недвижимости «21 Век» входит в состав Рабочей группы по недвижимости при Совете работодателей Опоры России. Цель создания данной группы — создание цивилизованного рынка недвижимости в г. Ульяновске.
Есть вопросы?
Вопрос-ответ
Согласно статье 1 Закона РФ О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 4 июля 1991 года № 1541-1 бесплатная приватизация жилых помещений разрешена до 1 марта 2013 года.
Список необходимых документов для снятия обременения:
• Заявление
• Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи)
• Закладная
• Письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору в УФРС
• Нотариально заверенные копии учредительных документов кредитора
Гос. регистрация снятия обременения осуществляется в срок 7 рабочих дней.
Прежде всего, необходимо встретиться с сотрудником банка и выяснить, на каких условиях банк дает согласие на продажу квартиры. Пока действует мораторий на досрочное погашение кредита, квартиру невозможно продать.
Есть несколько вариантов реализации квартир, находящейся в залоге у банка.
1. Самостоятельная продажа квартиры
Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключается предварительный договор с покупателем вашей квартиры. Покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ней кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.
При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности квартиры на покупателя. Именно по такой схеме продают квартиры заемщики-банкроты.
2. Главный распорядитель - банк
Схема, в принципе, похожа на первую, но банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.
После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме. Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.
3. Продается кредит.
В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира, соответственно, тоже находится в залоге у банка.
4. Покупатель по договору аванса или по предварительному договору купли-продажи квартиры передает сумму оставшегося долга по кредиту, и заемщик за счет нее погашает остаток долга. Затем заемщик обращается в банк и получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним кредитной задолженности. Затем он в УФРС регистрирует снятие обременения с квартиры, после чего совершается сделка купли-продажи. Но такой вариант несет определенные риски для покупателя.337
Договор соинвестирования направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства.
Права по договору соинвестирования в строительстве могут быть переданы дольщиком другому лицу, в том числе на основании договора об уступке права требования.
В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т.д. Поэтому в договоре соинвестирования предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством жилого дома, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. В случае увеличения общей площади жилья (в результате контрольного обмера) дольщик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства.
Денежные средства, полученные заказчиком согласно заключенным договорам соинвестирования конкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению. Таким образом, указанные средства не являются авансовыми платежами и не подпадают под объект обложения налогом на добавленную стоимость.
После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает дольщику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.
После завершения строительства инвестор получает право оформить построенный объект в собственность. В процессе строительства и после его завершения участники (инвесторы) строительства могут передавать свои права другим лицам. Таким образом, первоначальный состав инвесторов и их доля в строительстве могут быть изменены путем уступки права инвестирования строительства.
До окончания строительства инвестор может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору соинвестирования. Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) или договора соинвестирования между дольщиком и третьим лицом. К последнему переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у дольщика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.
Если на земельном участке расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом РФ отчуждение (продажа) только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, а именно:
- если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе частью земельного участка;
- если строение расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Следует иметь в виду, что предметом договора купли-продажи может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив на каждую часть отдельный кадастровый план. Разделение земельного участка на несколько частей и оформление на них отдельных кадастровых планов влечет за собой обязанность по государственной регистрации на его оставшуюся часть только в случае уменьшения площади участка в связи со сделкой купли-продажи.
При рефинансировании кредита право на получение имущественного вычета с процентов по кредиту теряется. Налоговые инспектора четко подразделяют кредит, по которому прошла сделка, и новый, полученный без оформления сделки.
С начала года заработали поправки в Налоговый кодекс: при получении кредита по ставке, меньшей, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ полученная материальная выгода не облагается налогом, но при условии, если получатель кредита имеет право на имущественный вычет. Если же такого права нет (заемщик его уже использовал), то придется платить налог с материальной выгоды по ставке 35%.
Изменения касаются только тех заемщиков, которые воспользовались ипотечными или другими кредитами на приобретение жилья.
Итак, прежде чем решаться на рефинансирование, нужно подсчитать, что выгоднее: на протяжении всего срока погашения кредита получать имущественный вычет с суммы уплаченных процентов или перекредитоватья и потерять право на возврат денег из бюджета. Наконец, на налоговую льготу при получении материальной выгоды имеют право только те, кто еще не воспользовался имущественным вычетом.
Как по новому, так и по старому Жилищному кодексу РСФСР перепланировка (переустройство) квартиры должна производиться с обязательным согласованием в органах местного самоуправления, то есть после получения специального разрешения на перепланировку. Если до вступления в силу нового Жилищного кодекса с разрешения органов местного самоуправления уже была произведена перепланировка, то собственнику (или его доверенному лицу) необходимо в соответствии со ст. 28 ЖК РФ пройти процедуру заверения переустройства квартиры с составлением акта приемочной комиссии, который направляется в БТИ. Предварительно собственник должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, с соответствующим заявлением и копиями документов, устанавливающих право на квартиру. Если перепланировка произведена без получения разрешения, то она является самовольной, и лицо, осуществившее ее, несет ответственность – штраф в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей (п.2 ст. 7.21 КоАП). В соответствии с законодательством собственнику (или нанимателю) придется привести помещение в прежнее состояние. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
К сожалению, Вы не вправе приобретать у супруга имущество по возмездным сделкам. Но он может подарить Вам указанную долю.
Поскольку квартира куплена в браке, она является совместной собственностью супругов, поэтому муж вправе претендовать на 1/2 доли в квартире. Для этого он должен подать в пределах 3 лет исковое заявление в суд о разделе совместно нажитого имущества. Также ваш муж имеет право проживать в квартире и выписать его даже через суд Вам не удастся.
Продать квартиру без согласия мужа сможете. Но если он затем заявит иск о разделе совместно нажитого имущества, придется вам выплачивать ему стоимость доли проданной квартиры по решению суда.
Фактически если договор купли-продажи прошел стадию государственной регистрации, то произошел переход права собственности. В случае, если Вы хотите расторгнуть договор, то это возможно только в судебном порядке.
При покупке квартиры по ипотеке налоговый вычет может быть увеличен на сумму процентов, фактически оплаченных по ипотечному договору. Эти проценты можно предъявлять в качестве вычета в течение всего срока действия ипотечного договора. Налогоплательщики, купившие квартиру за счет собственных средств, имеют право на вычет в лимитированном размере – 1 млн. руб. (с 2008 года - 2 млн.) Таким образом, общая сумма вычета равна 2 млн. рублей плюс вся сумма процентов, погашенных по ипотечному договору. Иными словами, это – 260 тыс. рублей плюс 13% от всех процентов по кредитному договору.
Имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости составляет 2 млн. рублей, не учитывая средства, заплаченные на выплату процентов по кредиту, полученному для покупки квартиры. Таким образом, вместе с возмещением подоходного налога Вам должны компенсировать и проценты по кредиту.Для начала, Вам следует получить консультацию в налоговой инспекции. Затем процедура будет примерно следующей: Вам необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию справку 2-НДФЛ, договор кредитования, свидетельствующий о том, что кредит был взят для покупки квартиры. Кроме того, вместе с договором и справкой, Вам нужно будет представить в налоговую инспекцию копии всех банковских квитанций, свидетельствующие об уплате Вами процентов по суммы кредита и процентов за пользование средствами. Если все Ваши документы будут в порядке, то после подачи бумаг, Вам останется только ожидать выплаты причитающейся суммы.
Имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью. Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, поэтому если право на квартиру будет зарегистрировано в период брака, она будет считаться общим имуществом. Для того, чтобы квартира была Вашей единоличной собственностью, вы можете заключить брачный договор об этом.
Да, согласно постановлению КС РФ от 14.04.2008г., которым признан не соответствующим Конституции абзац 2 статьи 1 федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", запрещающий регистрацию в жилом строении, возведенном на садовом участке.
Однако до внесения соответствующих изменений в законодательство субьектов РФ и в федеральное законодательство гражданам разрешено регистрировать свое местожительство путем обращения в суды общей юрисдикции. Следует учитывать, что это должен быть надлежащим образом оформленный участок. Законом предусмотрен упрощенный порядок оформления прав граждан на дачные участки. Кроме того, строение должно быть признано пригодным для постоянного проживания.
Для дачных и садовых домиков разработана специальная декларация об объекте недвижимости с указанием местоположения объекта, его названия и назначения, кадастрового номера, площади, этажности и других данных. Если же владелец захочет поставить в паспорт штамп о регистрации на собственной даче, то, для признания строения жилым, потребуется дополнительный документ - технический паспорт.
Федеральная налоговая служба по порядку предоставления имущественного налогового вычета в связи с продажей личного недвижимого имущества сообщает.
Доходы, полученные физическими лицами - резидентами Российской Федерации от реализации имущества, принадлежащего им на праве собственности, являются в соответствии со статьей 208 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц по налоговой ставке 13 процентов.
С 1 января 2005 года согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по доходам, облагаемым по ставке 13 процентов, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Вместо имущественного налогового вычета от продажи недвижимого имущества в пределах вышеуказанного норматива налогоплательщик вправе уменьшить полученный от продажи такого имущества доход на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода, т.е. на сумму документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества.
С 01.01.2010 года продажа имущества находившееся в собственности налогоплательщика три года и более (Федеральный закон № 202-ФЗ от 19.07.2009 года) не подлежит налогообложению (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Таким образом, при продаже данного имущества налогоплательщик не обязан представлять налоговую декларацию.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику по окончании налогового периода при подаче им налоговой декларации в налоговые органы на основании декларации и документов, подтверждающих право налогоплательщика на получение данного налогового вычета.
В данном случае у налогоплательщика в собственности более трех лет находилась 1/3 доли приватизированной в 1992 году квартиры, а 2/3 доли этой квартиры он владел менее трех лет. Таким образом, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в связи с продажей всей квартиры в следующем порядке:
в размере 1/3 суммы, полученной при продаже квартиры, по доле квартиры, которой он владел более трех лет,
в размере 1 000 000 рублей по доле квартиры, которой он владел менее трех лет.
На основании пункта 3 статьи 228 и пункта 1 статьи 229 Кодекса физические лица, получившие в налоговом периоде доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, обязаны представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. При этом пунктом 2 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что общая сумма налога на доходы, подлежащая уплате (доплате) или возврату по итогам налогового периода, определяется налогоплательщиками в декларации самостоятельно с учетом сумм налога, удержанных налоговыми агентами.
Согласно статье 229 Кодекса налогоплательщики в декларации указывают все полученные ими в налоговом периоде доходы, источники их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или возврату по итогам налогового периода.
Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ" и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Фирм, специализирующихся на риэлторских услугах, много. Не спешите доверять свою судьбу первой встречной.
Прежде чем отправиться с визитом по объявлению наведите справки.
Прежде чем встретиться с представителем фирмы, сформулируйте на бумаге Ваши основные требования по совершению данной сделки.
При посещении офиса фирмы требуйте ознакомить Вас с основными документами: свидетельством о регистрации, лицензией на право заниматься риэлторской деятельностью.
Проверьте документы, подтверждающие личность сотрудника фирмы, с которым Вы будете вести переговоры и подписывать основные документы, его полномочия на совершение сделок и заключение договора.
Перечень документов, необходимых для регистрации сделки и перехода права на недвижимое имущество по договорам, совершенным в простой письменной форме (участники сделки- физические лица):
• Заявление от всех участников сделки.
• Документы, подтверждающие внесение госпошлины за регистрацию.
• Документы, удостоверяющие личность участников сделки.
• Нотариально удостоверенная доверенность в необходимых случаях.
• Договор в простой письменной форме.
Сторона, отчуждающая недвижимое имущество, предоставляет:
• Правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
• Свидетельство о государственной регистрации прав Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области при его наличии;
• Технический паспорт, после 01.03.2008г. в БТИ выдается кадастровый паспорт+ технический паспорт;
• Кадастровый план земельного участка;
• Справку из ЖЭУ, содержащую сведения о лицах, проживающих в отчуждаемых жилых помещениях (справка по форме №8) ;
• Если правоустанавливающим документом на отчуждаемое жилое помещение является договор дарения или свидетельство о праве на наследство, необходимо представить справку из налогового органа об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке наследства или дарения (если дарение или наследование произошло до 01.01.2006г.);
• Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки при условии наличия в числе собственников или проживающих в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних граждан;
• Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества в случае, если оно является общим совместным имуществом супругов (нотариально удостоверенное);
• В случае продажи объекта сделки, находящегося в общей долевой собственности, постороннему лицу, необходимо представить отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли в соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
Приобретающая сторона представляет следующие документы:
• Cогласие супруга на приобретение объекта и регистрацию права собственности (нотариально удостоверенное).
Очереди наследников:
1. Муж, жена, дети, родители, внуки и внучки и их потомки.
2. Родные братья и сестры, сводные/родные по отцу или матери/ братья и сестры, дедушки, бабушки.
3. Дяди, тёти, племянники и племянницы.
4. Прадедушки и прабабушки.
5. Двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные внуки и внучки.
6. Двоюродные правнуки и правнучки, Двоюродные дяди и тети, двоюродные племянники и племянницы.
7. Отчимы, мачехи, пасынки и падчерицы.
8. При отсутствии родственников- нетрудоспособные иждивенцы.
Это делается в соответствии с главой 3 нового Жилищного Кодекса РФ.
С 1 января 2006 ставка налога на дарение составляет 13% от общей стоимости имущества (без представления имущественных вычетов как в случае продажи)
С 1 января 2006 взимание налога с близких родственников при дарении квартиры отменен.
Рента бывает постоянная, пожизненная и как разновидность пожизненное содержание с иждивенцем.
Рента - это отчуждение имущества взамен на получение периодических платежей и (или) работ, услуг, как в пользу бывшего собственника, так и любого другого лица (лиц), некоммерческих организаций, указанных собственников.
Возникает залог имущества в пользу рентополучателя (ей) в силу закона. Обязательно нотариальное удостоверение.
В соответствии с п. 1 ст. 22 Закона "О государственном земельном кадастре" от 2.01.2000 г. № 28-ФЗ сведения государрственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка.
В соответствии с Постановлением правительства РФ № 918 "Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра" от 2.12.2000 г. лицо, заинтересованное в получении сведений государственного земельного кадастра, подает письменное заявление с указанием своих реквизитов, объемов и характера запрашиваемых сведений, формы предоставления и способа доставки.
Для получения сведений об определенном земельном участке в заявлении указывается: кадастровый номер этого участка, а при его отсутствии приводится описание месторасположения (адресный ориентир) земельного участка.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ определил государственную кадастровую оценку как процесс, в результате которого устанавливается кадастровая стоимость земельного участка для целей налогообложения и иных целей. Порядок проведения кадастровой оценки земель устанавливается Постановлением правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Проведение кадастровой оценки земель позволяет получить объективные результаты стоимости земель различных категорий и разного целевого назначения, что также приводит к более эффективной дифференциации земельных платежей исходя из качества земель и местоположения конкретных земельных участков.
Федеральный закон от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» дополнил с 1 января 2005 г. часть вторую Налогового кодекса главой 31 «Земельный налог» (раздел Х «Местные налоги») и признал утратившим силу с 1 января 200бг. Федеральный закон от 11.1О.1991г. № 1738-1 «О плате за землю». В соответствии с указанным федеральным законом земельный налог является местным налогом и, согласно статье 387, устанавливается и вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований. В соответствии со статьей 390 указанного федерального закона налоговой базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельного участка, а не его площадь. Согласно статье 394 налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и не могут превышать определенного законом процента (до 1,5%) в отношении земельных участков соответствующего целевого назначения. Как же образуется величина действующего земельного налога? 3емельный налог (ЗН) = Налоговая база (НБ или кадастровая стоимость ЗУ) * Налоговая ставка (НС) + предусмотренные налоговые льготы, (НЛ) для определенных категорий налогоплательщиков.
Да. На основании решения Конституционного суда от 15.06.2006.
Если раньше Вы не пользовались этим правом, Вам надо:
1. Сделать копию договора купли-продажи и взять свидетельство о государственной регистрации.
2. Взять расписку продавца в получении денег.
3. Взять справку о доходах за истёкший год в налоговой инспекции.
4. Подать декларацию в налоговую инспекцию о предоставлении вычета.